Resumen: Se confirma la sentencia que desestima la demanda en la que el actor ejerce la acción de retracto arrendaticio al estimarse que el actor carecía del derecho ejercido al haber renunciado tácitamente al mismo al reconocer expresamente la subrogación de los actuales arrendadores solicitándoles la cuenta corriente donde efectuar los pagos de la renta. A ello se añade que no está acreditada la condición de arrendatario del actor quien ni acredita su filiación respecto del arrendatario original ni es consistente en la causa que determinó la sucesión del mismo; por otra parte tal condición de arrendatario se había extinguido en procedimiento previo resolutorio del arrendamiento por obras inconsentidas; y finalmente no cabe el derecho de retracto cuando lo vendido es un inmueble en su totalidad, partiendo de una unidad física, integrada y suficientemente constatada, por conformarla diversas dependencias y edificaciones de varias plantas, dentro de una linde registrada y que se corrobora con la constancia de revestir también unidad registral.
Resumen: Se revoca la sentencia que estima la acción de retracto ejercida por el colindante, con base a la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, y se mantiene el derecho de adquisición preferente del demandado, arrendatario rústico y agricultor profesional, con base a la Ley de Arrendamientos Rústicos, pues sin que la norma que regula el derecho preferente del colindante fije mas prioridades que las que se den entre estos, la de arrendamientos rústicos da preferencia al de colindantes frente a la que en ella se regula tan sólo en el caso que las fincas afectadas no excedan de una hectárea.
Resumen: La Sala estima el recurso de casación. Considera que el presupuesto esencial del retracto de comuneros es la comunidad, que pertenece en propiedad indivisa y por cuotas a varios propietarios. En el caso enjuiciado no se da esa situación pues se trata de dos fincas limítrofes, con un propietario distinto cada una que incluso la había adquirido en muy distinto momento. En el Registro de la Propiedad constan como fincas distintas. En la realidad física, son dos fincas aunque pueden tener -como ocurre en tantas ocasiones- una unidad física que puede ser separable o no, pero en modo alguno aparece ni registral ni físicamente, una unidad como comunidad en que cada propietario tiene una cuota, sino por el contrario, esto ni siquiera se alega. El hecho de que durante un tiempo se arrendaran las dos fincas o parte de ellas a un tercero para el ejercicio del negocio de restaurante, no significa la presencia de una comunidad. En primer lugar, por ser el arrendamiento esencialmente temporal. En segundo lugar, porque se arrendó el uso, nunca se transmitió la propiedad; por el contrario se destacó que cada uno era propietario de la mitad (no indivisa) sin alusión alguna a cuotas. En tercer lugar, porque incluso en el arrendamiento quedó claro que los arrendadores eran dos personas, propietarios de una finca cada uno que, como dice del Registro de la Propiedad era la mitad de una cosa (no pro indiviso).
Resumen: Reclamación precio pendiente de compraventa, contra quien retrajo la finca como comunera, quien reconvino, sin éxito, pidiendo la resolución del contrato por cumplimiento de la condición resolutoria pactada, con devolución de las cantidades percibidas. Interpretación contractual lógica, que no cabe revisar en casación. La recurrente se subrogó en el contrato que no redactó, y lo asumió, al ejercitar con éxito la acción de retracto. En la resolución recurrida se valoran los actos coetáneos y posteriores al contrato a la hora de interpretar el mismo, siendo relevante que la hoy recurrente continuó desarrollando activas gestiones para el desarrollo del proyecto, incluso intentando vender sus derechos. La no aprobación del proyecto no determinaba (automáticamente) la resolución del contrato, pues en el mismo se preveía la posibilidad de que el comprador continuara desarrollando gestiones, como de hecho se hizo. La recurrente como retrayente se encontraba en la misma situación que la compradora y continuó con el desarrollo del contrato al considerar que podría obtener una sustanciosa ganancia, intentando incluso vender sus derechos, lo que se frustró por causa ajena a los vendedores, pudiendo ser la crisis económica.El retraso en el ejercicio de las acciones no fue la causa determinante de la desestimación del recurso de apelación, sino la interpretación de la voluntad de los contratantes que determinaba la no opción por la resolución.
Resumen: Caja Navarra era acreedora con garantía hipotecaria sobre una finca que la Bodega prestataria hipotecante dividió en tres, vendiendo una de ellas a Ribera de Arga SL. La entidad acreedora promovió procedimiento de ejecución sobre las tras fincas objeto de la hipoteca, siendo más tarde declarada en concurso la Bodega prestataria. Subastadas en un solo lote tas tres fincas, la ejecutante se las adjudicó, cediendo el remate a la cooperativa hoy demandada. Comparecida en autos la entidad Amesguren SL como arrendataria de la finca de Ribera de Arga SL, se opuso a la cesión del remate y, tras serle esta desestimado, ejercitó contra la cesionaria demanda de retracto arrendaticio, recayendo en este procedimiento sentencia desestimatoria de la demanda que fue confirmada en apelación. Recurrida en casación la sentencia de segunda instancia, el TSJ declara no haber lugar al recurso. La Sala desestima la denunciada infracción de la normativa foral y arrendaticia. La Sala recuerda que el FNN establece la suspensión del plazo para retraer por la impugnación del precio fijado. Pero señala que el recurso de reposición contra el Decreto aprobatorio de la cesión de remate no constituía acción impugnatoria, ni la suponía. Y tampoco en este proceso se ejercita tal acción suspensiva previa al retracto. Añade que de la fijación de un precio unitario por las tres fincas no se deriva la vigencia indefinida de la acción ni la imposibilidad de su ejercicio por el precio que se fije judicialmente.
Resumen: Se confirma la sentencia que desestima la demanda en la que la actora ejerce la acción de retracto frente a los adjudicatarios de una determinada finca rústica embargada a su propietario o subsidiariamente se declare la existencia del contrato de arrendamientos rústico que le vinculaba a su titular, y estima la reconvención en la que los demandados instan el desahucio por precario de la actora, todo ello al no acreditarse por la demandante la relación arrendaticia en la que funda su acción o justifica su tenencia de la cosa.
Resumen: Se confirma la sentencia desestimatoria de la demanda en la que el actor, arrendatario, ejerce la acción de retracto, tras ejercitar el tanteo sin consumar la compraventa. La actividad del arrendatario no se agota ni mucho menos con la notificación al arrendador ejercitando el derecho, sino que dicho ejercicio requiere que sea el propio arrendatario quien excite al arrendador exigiéndole el otorgamiento de la escritura, pues no olvidemos que quien ejerce el derecho es el arrendatario, que pretende comprar para convertirse en propietario. Por ello no acreditada la recepción y por tanto el conocimiento por el arrendador, sin constar mas actividad de la recurrente en orden a ejercer el derecho en cuestión, lo que hace innecesario entrara examinar el derecho de retracto que solo procede cuando el arrendatario no ha gozado del derecho de tanteo, pero no cuando, como es el caso, el arrendatario no solo ha gozado del tanteo sino que además lo ha ejercido, comunicando su intención de comprar, pero no lo ha consumado porque tras dicha comunicación, no ha hecho absolutamente nada para que se otorgara la escritura pública de venta, desinteresándose por completo de la operación.
Resumen: La cuestión que se plantea es si el retrayente en anterior proceso puede instar la elevación a público del contrato de compraventa si antes la retraída no ha abonado la totalidad del precio del contrato. En el primer grado jurisdiccional se aceptó la elevación a público, sin perjuicio de que el vendedor pudiese instar la resolución del contrato. La Audiencia estimará el recurso, desestimando la demanda, lo que basará en que siendo el efecto del retracto legal la subrogación del retrayente en la posición del comprador dentro del mismo contrato, esto es la sustitución del comprador por el retrayente, quien pasa, por tanto, a ocupar la posición de aquél en el contrato asumiendo los derechos y obligaciones que para el primitivo comprador derivaban del mismo, no habiéndose entregado el total precio al vendedor no se puede obligar al mismo a elevar a público el documento privado.
Resumen: Se ejercita la acción de retracto de la ley de arrendamientos rústicos, que debe ejercitarse en el plazo de 60 días desde que el arrendatario recibe la notificación del arrendador, y en su defecto desde que el primero tiene noticia de la venta. Se discute si puede servir como notificación el correo electrónico que con fecha 12 de agosto de 2013 aparece remitido por los compradores de la finca al arrendatario en el que se dice que los remitentes son propietarios del 80 por ciento por compra a los anteriores propietarios. La Audiencia no concede validez a este correo electrónico como forma de notificación de la transmisión, en primer lugar por falta de fehaciencia, porque no consta que haya sido recibido, en segundo lugar porque no se da noticia suficiente de la transmisión y de sus circunstancias, y en tercer lugar porque la finalidad no es notificar la transmisión sino tratar cuestiones relativas a un nuevo contrato de arrendamiento. En consecuencia, apareciendo ejercitado el retracto en plazo, se estima la demanda y se da lugar al retracto.
Resumen: La sentencia de instancia estima la demanda ejercitada en reclamación de rentas vencidas e impagadas en virtud de contrato de arrendamiento de local de negocio concertado entre las ambas partes litigantes. Apela la parte demandada insistiendo en la adquisición del derecho de propiedad por el ejercicio de derecho de retracto sobre el inmueble y la Sala desestima el recurso. Argumenta en síntesis; la adquisición del derecho de propiedad por el arrendatario retrayente y por tanto, la titularidad de tales derechos derivados de aquel, requiere de un lado, la existencia de una sentencia firme que así lo declare (título) y de otro lado, su ejecución a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública u otra forma de "traditio" (modo); no basta con el mero ejercicio de la acción de retracto y ni siquiera con la existencia de un pronunciamiento judicial reconociendo tal derecho, para que se produzca la pérdida del dominio del arrendador y la consiguiente falta de legitimación para el ejercicio de los derechos consustanciales a la propiedad, entre ellos la facultad ejercitada en estos autos, reclamando el importe de las rentas vencidas e impagadas.
