Resumen: Ejercitada en la demanda por dos propietarios colindantes demanda conjunta de retracto de una finca, aunque cada uno de ellos en el 50 % de su propiedad, con consignación respectiva del 50 por 100 del precio, el demandado opuso a ella la carencia por los retrayentes de la condición de titulares de explotaciones prioritarias y la imposibilidad de ejercicio conjunto del retracto por dos colindantes en un 50 % cada uno sobre finca indivisible. Desestimada en primera instancia la demanda por la primera causa de oposición a ella, los actores interpusieron contra la sentencia de primer grado recurso de apelación que la Audiencia estimó, dando lugar al retracto, sin examinar la segunda de las razones opuestas a su prosperabilidad. Interpuesto por el demandado recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, el TSJ lo estima, apreciando la falta de motivación de la sentencia denunciada como motivo de infracción procesal y ordena devolver las actuaciones a la Audiencia Provincial a fin de que dicte nueva sentencia cumpliendo el deber de motivación omitido en relación a la segunda de las razones opuestas a la viabilidad del retracto. La Sala, tras distinguir la incongruencia omisiva de la falta de motivación, se inclina por acoger esta última ante la absoluta falta de respuesta razonada a esta objeción de fondo a la demanda.
Resumen: La sentencia de instancia desestima la demanda de retracto ejercitada por entender que no se da la condición de profesional de la agricultura de la retrayente y el carácter de finca rustica. Apela la parte demandante y la Sala desestima el recurso. Argumenta, en síntesis; la finca de litis, pese a su calificación como núcleo rural, área de suelo no urbanizable, y la conceptuación en el Registro de la propiedad como rústica, no puede considerarse como rústica a los efectos que aquí nos interesan ya que se encuentra incluida en una categoría de suelo con clara vocación de ser transformado en una futura modificación del planeamiento en suelo urbanizable; evidencia también la resultancia probatoria que dicha finca no está destinada a la explotación agrícola tanto por la ausencia de cultivo o no acreditación del uso agrícola de la finca por los actores, como por la no condición de agricultores de estos como así lo atestiguaron todos los testigos vecinos del pueblo.
Resumen: La sentencia de instancia desestima la demanda en ejercicio de una acción de retracto de colindantes por entender que dicha acción había sido interpuesta fuera del plazo de nueve días previsto en el articulo 1524 del Codigo Civil. Apela la parte demandante y la Sala desestima y recurso argumentando en síntesis; la finalidad del retracto de colindantes debe presidir la interpretación del artículo que lo regula: la limitación de la propiedad a modo de carga de derecho público y aunque pueda redundar en provecho de particulares, está motivada por el interés general; no es de recibo mantener que el computo del plazo ex artículo 1.524 CCivil debe iniciarse en cualquier caso con el conocimiento aunque sea posterior a la inscripción pues la inscripción es el limite del que partir, presunción sin admitir prueba en contra de conocimiento que se aplica salvo que se pruebe que se conoció antes. Y en este caso, habiéndose acreditado la fecha en que se produjo la inscripción de la escritura de compraventa resulta obvio que la acción había caducado cuando se interpone la demanda.
Resumen: La Sala estima el recurso de casación. Declara que pese al hecho declarado probado de que el arrendatario, ahora demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad desde 1998, también resulta evidente que el arrendatario no tuvo conocimiento del concreto negocio jurídico que podía dar lugar al nacimiento del derecho de retracto,hasta diciembre de 2008. Ello es trascendente, pues no habría procedido el retracto en caso de sucesión testamentaria o donación, y sí en caso de venta, por lo que al no concretarse hasta 2008 el negocio jurídico de adquisición, le estaba vedado al arrendatario el conocer si tenía oportunidad o no de ejercitar la acción de retracto con éxito, máxime cuando la venta no consta que tuviese acceso al Registro del Propiedad, hasta 2008. Considera la Sala que el arrendatario no podía renunciar tácitamente a una acción que desconocía si podía ser ejercitada pues se le notificó el negocio jurídico, por el que se adquiría el inmueble, sólo en el año 2008. Por ello no cabe reconocer la existencia de una renuncia tácita. Por tanto estima el recurso de casación y asume la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia que había estimado la acción de retracto ejercitada.
Resumen: Se dilucida en la sentencia comentada el derecho de quien dice ser arrendatario de una finca rústica para ejercitar un derecho de retracto con ocasión de su venta. La pretensión es desestimada en la primera instancia en atención a la circunstancia de que el demandanate no acreditói en el juicio su condición de arrendatariop. La Sala confirmará el pronunciamiento desestimatorio del Juzgado, y a tal fin advertirá que en la legislación de los arrendamiento rústicos, a diferencia de la de los arrendamientos urbanos, no hace falta el consentimiento del arrendador para que opere esa subrogación, pero sí que exige para su validez y eficacia la previa notificación fehaciente, hecha al arrendador tanto por el subrogante como por el subrogado, condición que tenía el padre del demandante y sin que a la propiedad se le trasladara en forma la subrogación a favor de su hijo, ahora demandante.
Resumen: Retracto de comuneros. Plazo de caducidad, nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Este plazo ha sido matizado por la jurisprudencia en el sentido de que nace el derecho a partir de la consumación del contrato. Dies a quo, es el momento de la consumación de la compraventa y no el momento del conocimiento de la sentencia que condena "a vender" la finca objeto del retracto. La acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato, no de su perfección, estando el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. La consumación se produce cuando la compradora hace el pago aunque éste no sea total en el caso del pago aplazado, se entrega la finca y el Juzgado libra el mandamiento para la inscripción de la compraventa que se entiende consumada y se produce el dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto.
Resumen: Se confirma la sentencia de la primera instancia que desestima la acción de retracto arrendaticio al estimarse que el contrato de arrendamiento estaba resuelto por expiración de plazo de conformidad a la duración y prórroga que a tales arrendamientos le dio la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, habiendo sido requerido en tiempo y forma el arrendatario, ya que no se trata, por tanto, de que la prórroga surja del interés y deseo del arrendatario, sino que surge ahora de la voluntad del arrendador, y, por tanto, en puridad no hay un derecho del colono a la prórroga, pues sólo tendrá derecho a ello cuando lo quiera el propietario de la finca o fincas arrendadas. Todo ello tras apreciarse de la prueba practicada, conforme a las reglas de la sana critica, que el arrendamiento data de 2001, y no de 2002, tal como pretende el recurrente.
Resumen: Se ejercita por los actores el retracto sobre una parte de una finca, en proporción a sus respectivas participaciones en el proindiviso. Se discute en esta alzada la realidad de la compraventa llevada a cabo entre el demandado y el anterior propietario de la tercera parte proindiviso de la finca, sosteniendo que se trató no de una verdadera compraventa sino de un negocio encubierto de garantía del cumplimiento de un contrato de permuta de solar por obra futura concertado por las partes y que fue incumplido por estos en su obligación de entrega de varios pisos. En este caso, a la vista de la documental aportada consistente en la escritura pública de compraventa, el negocio concertado entre el demandado y los transmitentes, no hay duda de que fue un contrato de compraventa que reúne todos y cada uno de los elementos necesarios para su perfección, siendo una compraventa consumada en cuanto se produjo la tradición instrumental. Es cierto que en la misma escritura se estableció una condición resolutoria expresa, si en el plazo de cinco años los vendedores dieran cumplimiento a lo pactado en la escritura de permuta antes citada. No obstante, de los términos de dicho instrumento público no podemos deducir la presencia de un negocio fiduciario de garantía, sino solo una venta con pacto de retroventa, procediendo el retracto. En cuanto al precio se mantiene el fijado en la escritura de compraventa pues el mismo no resulta en modo alguno irrisorio ni desproporcionado con el valor real.
Resumen: Se plantea la procedencia o no del derecho de retracto arrendaticio ejercitado por la actora. Desestimado en la instancia, la Sala tras rechazar la postura doctrinal que propugna la aplicación restrictiva de la figura del retracto arrendaticio, en cuanto implica una limitación a la libre disponibilidad de los bienes, rechaza el recurso, pues se exige la ocupación efectiva de la vivienda o local arrendados como presupuesto indispensable para el ejercicio del derecho de retracto. En este caso, se niega dicho requisito en una sentencia previa que declaró resuelto el contrato por no uso, y por cambio de destino del local, de oficina de farmacia abierta a su uso como almacén. Falta, asimismo, el requisito de la identidad entre el inmueble arrendado y el bien objeto de la acción de retracto. En el caso ahora analizado el objeto del arrendamiento fue el local sito en el bajo del inmueble litigioso mientras que las transmisiones que pretenden dejarse sin efecto tienen por objeto la sexta parte indivisa del edificio construido por el indicado bajo y dos plantas. Por ultimo se otorga preferencia al comunero que adquiere las demás partes de la comunidad frente a los derechos de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario. Así, cuando un condueño se transforma en dueño exclusivo por adquisición de las coparticipaciones restantes no puede jugar fructuosamente el retracto del arrendatario.
Resumen: La determinación del importe de la indemnización por perjuicios causados por negligencia del abogado. Control en casación. La fijación de la cuantía de las indemnizaciones por resarcimiento de daños materiales o por compensación de daños morales no tiene acceso a la casación, pues corresponde a la función soberana de los tribunales de instancia sobre apreciación de la prueba, sólo susceptible de revisión por error notorio o arbitrariedad, cuando existe una notoria desproporción o se comete una infracción del ordenamiento en la determinación de las bases tomadas para la determinación del quantum. Cuando el daño consiste en la frustración de una acción judicial no debe confundirse la valoración discrecional de la compensación que corresponde al daño moral con el cálculo del daño patrimonial incierto por pérdida de la oportunidad. Diferente ámbito de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación. El recurso de casación está limitado al examen de las infracciones sustantivas civiles y mercantiles. En el recurso de casación deben respetarse los hechos fijados en la sentencia recurrida. En el caso, el daño consistió en la frustración de la acción judicial, la acción de retracto era perfectamente viable y al no fijarse por la Audiencia un porcentaje de posibilidades y aludir genéricamente a la incertidumbre del proceso, debe revisarse en casación la cuantía de la indemnización concedida por la pérdida de oportunidad, que se fija en 100.099,54 euros.
